Юридические аспекты покупки загородных домов и квартир. Почему в коттеджных поселках не используется долевое строительство Клиенты рынка недвижимости постоянно слышат: самый надежный договор – долевого участия, который заключается в соответствии с законом № 214-ФЗ. Однако на загородном рынке ситуация своеобразная – здесь в основном работают по предварительным и по прямым договорам купли-продажи. 214-й не приживается.
Почему продажи по закону об участии в долевом строительстве ФЗ-214 оформляются исключительно редко, «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» узнавал у своих экспертов.

Во многом это объясняется особенностями загородного рынка. Клиент приобретает объект, обычно, поэтапно: сначала покупает землю, а потом строит на ней дом. Реже приобретает уже готовый дом на земельном участке. Вот от этого и зависит, какие договоры заключаются между ним и застройщиком.

«Как правило, на рынке загородной недвижимости существует стандартная схема, — говорит Ирина Аятова, директор Департамента маркетинга рекламы и PR компании ЗАО «ГУТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ». — Между продавцом и покупателем заключается первичный договор в отношении прав на участок — это либо предварительный договор, либо договор купли-продажи».

Затем стороны подписывают договор подряда на строительство дома, в котором прописаны обязательства построить объект в срок с требованием качеств, перечисленных в техническом задании. В нем указываются такие параметры как площадь застройки, сроки возведения, перечень строительных материалов и их качество. А иногда, добавляет Светлана Илюхина, руководитель юридического департамента ГК «САПСАН» заключается инвестиционный договор на создание объекта в коттеджном поселке.

Как отмечает Елена Родина, руководитель загородного департамента Chesterton, самые «продвинутые» и самые клиентоориентированные застройщики добавляют договор на приобретение части коммуникаций, либо долю в компании, которой коммуникации принадлежат.

«Это может быть и договор об условиях подключения или договор об условиях членства в Дачном Некоммерческом Партнерстве (ДНП). Или договор об оказании услуг, если в поселке создана управляющая компания (УК), которая возьмет на себя строительство, подключение собственников участков и дальнейшее обслуживание этих коммуникаций», — добавляет Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка».

Ну, а если речь идет о приобретении готового, уже построенного дома, тогда заключается прямые договоры купли-продажи земельного участка и дома.

Подозрительные договоры, опасные схемы
Между тем, опрошенные нами эксперты свидетельствуют, что на загородном рынке существуют схемы, весьма рискованные для покупателей, например, векселя и договоры бронирования.

Ольга Матюгова, финансовый директор «Феникс Групп» отмечает, что довольно распространена схема, при которой застройщик заключает с покупателем не подрядный договор на строительство дома, а договор поручения. Суть его заключается в том, что поверенный (застройщик) обязуется от имени доверителя (покупателя) и за его счет осуществить определенные действия – получить разрешительные документы, привлечь подрядчиков, принимать работы. «При такой схеме, предупреждает эксперт, — застройщик практически не несет ответственности перед покупателем за соблюдение сроков и качество строительства».

А что с 214-ФЗ?
По практически единодушному мнению наших комментаторов закон об участии в долевом строительстве не годится для загородного рынка, особенно, если речь идет об индивидуальных домах.

«Закон № 214-ФЗ ориентирован, прежде всего, на многоквартирные жилые дома, — подчеркивает Ольга Матюгова («Феникс Групп»). — Законом абсолютно не учтена специфика строительства объектов индивидуального малоэтажного строительства, наличия упрощенных согласовательных и разрешительных процедур».

Например, обращает внимание эксперт, заключение договора об участии в долевом строительстве возможно после получения разрешения на строительство, а при строительстве дачных домов в соответствии с Градостроительным кодексом РФ такое разрешение не требуется. Практически неприменимы в загородном строительстве нормы закона о долевой собственности на общее имущество дома.

В договоре долевого участия чрезвычайно сложно объединить и продажу земли, и оформление подряда на строительство дома, объясняет Илья Менжунов, директор Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». Кроме того, при застройке по 214-ФЗ девелопер должен соблюсти ряд необходимых условий (например, наличие проектной документации на весь поселок), что само по себе вызывает определенные трудности.

Тем не менее, есть сегменты загородного рынка, где застройщики и девелоперы уважают закон № 214-ФЗ. Договоры долевого участия «используются только в малоэтажных комплексах, которых сейчас не так много, и в небольшой части таунхаусов», — говорит Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».
При участии в сделках таунхаусов и дуплексов, схема реализации в данном случае близка к городскому рынку жилья, — отмечает Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент».

А по наблюдениям Екатерины Гиляровой, руководителя юридической службы «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» процент застройщиков, привлекающих денежные средства в строительство многоквартирных домов по иным договорам, сильно сократился с течением времени, так как сейчас очень серьезный контроль со стороны властей и существенные санкции.

Впрочем, как уже понятно из приведенных выше комментариев, все-таки далеко не все таунхаусы продаются по договорам долевого участия. Как объясняет Дмитрий Щеглов, старший партнер адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры», действующее законодательство не содержит такого понятия как «таунхаус». Либо это многоквартирный дом, либо это жилой дом с прилегающим земельным участком. И эта неопределенность дает возможность застройщикам избегать закона № 214-ФЗ.
Мы  также попросили экспертов рассказать, по каким юридическим схемам они реализуют недвижимость в своих проектах.

Светлана Илюхина, руководитель юридического департамента ГК «САПСАН»:
Поскольку поселок «Княжье Озеро» имеет стопроцентную степень готовности, компания заключает прямые договоры купли-продажи недвижимости. Здесь нет никаких подводных камней, покупатель может посмотреть всю историю дома – от первоначального приобретения земли до регистрации дома. По иным проектам компании, где степень готовности почти близкая к 100%, например европейский поселок «Ла-Манш», компания предлагает прямые договоры купли-продажи земли и заключение договора подряда на строительство дома. При этом проект дома должен быть выбран из линейки типовых, предложенных покупателю.

Ольга Матюгова, финансовый директор «Феникс Групп» (девелопер поселка American Dream):
При продажах готового дома компания заключает с покупателем договор купли-продажи дома и земельного участка. После оплаты и государственной регистрации покупатель становится собственником дома и земельного участка. Договор купли-продажи содержит гарантийные обязательства, как на конструктив дома, так и на отдельные виды работ.

Но в тех случаях, когда строительство дома не завершено, либо производится процедура оформления права собственности застройщика на вновь построенный дом, «Феникс Групп» заключает с покупателем предварительный договор купли-продажи. Основной договор купли-продажи в данном случае заключается в течение 1-2 месяцев. У покупателя также есть возможность выбрать один из разработанных нашими архитекторами типов домов, который мы возведем в кратчайшие сроки по договору подряда. На строительство дома от фундамента до полной готовности уходит не более 4 месяцев и на все работы распространяется гарантия».

Ильи Дискин, директор проекта «Фламандия eco village»:
В поселке «Фламандия eco village» все земельные участки продаются по договорам купли-продажи, так как участки I очереди размежеваны и свидетельства на них получены. Участки II очереди еще не размежеваны, и если клиенты хотят купить именно их, то заключается предварительный договор, который предполагает временной лаг (обычно полгода) для межевания и оформления участков, после чего оформляется основной договор купли-продажи.

Елена Родина, руководитель загородного департамента Chesterton:
Один из наших эксклюзивных проектов — это поселок Западная резиденция. Поселок полностью построен и частично заселен. Продажи ведутся по предварительному договору на землю и дом (либо таунхаус), по причине того, что еще не на все объекты получены свидетельства о собственности, но на землю собственность уже давно получена.

Иван Кудряшов, руководитель юридического отдела Управляющей компании «Экодолье»:
Все зависит от вида объекта. Если это многоквартирный дом – используется договор участия в долевом строительстве. Если это индивидуальный жилой дом или секция в таунхаусе, применяется, преимущественно, договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Мы считаем эту форму наиболее защищающей как права покупателя, так и застройщика, поскольку он достаточно четко урегулирован Гражданским кодексом РФ, и в нем отражены обязательства и ответственность сторон. И, что самое важное, договор считается заключенным с момента его подписания, в отличие от договора участия в долевом строительстве, который считается заключенным только с момента его регистрации. Таким образом, покупатель защищен с момента подписания договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, может реализовать свои права, вытекающие из этого договора, исходя из норм гражданского законодательства, применяемых при заключении договоров купли-продажи недвижимости. Это и обязанность передать жилой дом, когда он будет построен и право на него будет зарегистрировано за застройщиком, и все прочие обязательства, предусмотренные в этом случае.

Михаил Фуксман, директор по продажам компании «ПетроСтиль»:
В отношении гарантий самый продвинутый – это ФЗ №214. Именно по этой причине мы его и используем, чтобы наши клиенты чувствовали себя защищенными. Не очень значительная доля загородного рынка может позволить себе работать по этому закону.

В Медовом (Всеволжский район Ленинградской области), в основном, заключены договоры прямой купли-продажи, потому что мы сдали в эксплуатацию дома и получили свидетельства на них. В Близком (Всеволжский район Ленинградской области) действует ФЗ №214. Вторичные наши объекты мы продаем тоже по прямому договору купли-продажи.

Источник: www.metrinfo.ru