Сможет ли малоэтажное строительство решить проблему доступного жилья?На всех уровнях власти в последние годы обсуждаются преимущества малоэтажного жилищного строительства, строятся планы по увеличению его доли.

С высоких трибун раздаются голоса – именно малоэтажное жильё, дешевое и быстрое в постройке, которое по непонятным причинам не получило широкого распространения в Советском Союзе, позволит наконец радикально изменить ситуацию в жилищном строительстве России, кратно увеличить ввод жилья и повысить качество жизни среднестатистического россиянина.

Ведь не секрет, что и сегодня средний размер жилой площади на душу населения у нас в два-три раза меньше, чем в странах «золотого миллиарда». Менее известен, но, пожалуй, даже более показателен другой факт – годовой ввод жилья на душу из другого, китайского миллиарда (точнее, уже полутора миллиардов) в последние годы в разы превышает российский показатель. А по абсолютному объему ввода жилья Китай опережает Россию в десятки раз!

Но, как обычно, никто не задумывается о том, что зарубежный опыт у нас следует применять с большой оглядкой на отличия в экономических, социальных и климатических условиях.

Казалось бы, в самом деле, по уровню доходов некоторые люди и семьи у нас уже не особенно уступают, например, среднему уровню для Канады или стран скандинавского полуострова, и климат в этих странах, кажется, достаточно похож на наш. А между тем, города Канады, Швеции и Финляндии, севера Германии уже много лет успешно застраиваются преимущественно малоэтажным жильем.

 Однако, вот незадача…

Если мы скажем канадскому застройщику – вы молодцы, мы решили брать с вас пример!

Нам в России отчаянно не хватает дешевых квадратных метров, и мы решили перейти от капиталоёмкого многоэтажного строительства к дешевому массовому производству малоэтажного жилья для небогатых россиян. Поделитесь же с нами своим успешным опытом!

Канадец подумает… попросит перевести заново… а когда убедится, что дело не в трудностях перевода – пожмет плечами и покрутит пальцем у виска…

В чём же дело?

В Канаде, которая относительно близка нам по климату, ландшафту и обилию территории, есть четкая система социальных жилищных «этапов», и первый, самый нижний из них – квартиры в многоэтажках – для бедных, молодых семей и недавних иммигрантов.

Они почти всегда арендуются, а не покупаются. Отделка в них может быть и хуже нашей муниципальной – иногда просто белёные стены. Рассматриваются, как временное жилье… или постоянное для самых бедных пенсионеров и этнических иммигрантов, которые не собираются нормально работать, рожают много и живут на пособие.

Но располагаются эти многоэтажки – квартирные общежития — не на периферии города, а не дальше средней зоны, и обычно недалеко от метро. Таким образом, у метро застройка выходит сравнительно высокоплотная.

Правда, в последние годы в крупных городах, особенно в Торонто, строится всё больше дорогих многоэтажных кондоминиумов, которые по размерам квартир, качеству и набору опций соответствуют московскому пониманию бизнес- и элит-класса. Но этот формат пока не стал массовым, и для Монреаля, например, остаётся своего рода экзотикой.

А вот массовая малоэтажная застройка (2-4 этажа) тянется там очень далеко в пригороды, и её жители не мыслят жизни без одной-двух машин на семью.

Квартиры в этой малоэтажке – это «средний» социальный уровень, такую квартиру покупают люди, уже имеющие стабильный заработок, и берут они её всегда в ипотеку, и платят почти всю оставшуюся жизнь до пенсии. И преобладает этот формат в Канаде именно потому, что средний уровень доходов там является массовым, в этой стране вовсе не так уж много бедных…

Обычно семейная квартира там – от 120 до 200 м2, но есть и малые по площади, от 50 м2 (но их немного) – на одного или бездетную пару.

Однако, в любом случае, все квартиры в такой малоэтажке имеют минимум одно гаражное машиноместо, которое является неотъемлемой частью владения, и продается с ней, как неотделимое приложение. Как правило, его можно сдавать, но только кому-то из «своих», т.е. обитателей того же кондоминиума.

Следующий, дорогой уровень, которого достигают немногие из горожан – отдельный частный дом на несколько спален, с небольшим собственным участком, гаражом на 2 места.

Строят их обычно в местах, по рельефу не подходящих для сплошной или тяжелой застройки – на склонах крутых холмов посреди города, на скатах врезанных речных долин в городской черте.

Или совсем далеко за городом – там они уже доступнее.

Большинству наших граждан по уровню доходов всё же пока очень далеко до среднего канадского или скандинавского уровня… А тем более — тем россиянам, которые срочно нуждаются в недорогом жилье.

Подойдет ли нам малоэтажка, как экономное жильё для повсеместного и массового строительства? Как проявят себя в наших условиях преимущества и недостатки малоэтажных форматов?

А разве у малоэтажки есть недостатки?

Да, понятно, для малоэтажной застройки требуется много земли.

Но ведь у нас страна большая, разве не так? Теснота больших городов всех достала.

Это в городе земли мало, и она стоит дорого, а за околицей – строй – не хочу, покрывай трёхэтажками и таунхаусами одно поле за другим…

В пересчете на квадратный метр квартиры в малоэтажных домах в строительстве обходятся дешевле – это с лихвой перекроет лишние траты на землю, особенно если учесть, что это земля не в центре, а в пригороде или за городом, и поэтому стоит гораздо меньше. Да и строятся малоэтажные дома быстрее, а время – те же деньги.

Да… но почему в городском центре земля такая дорогая? К тому же, обычно застройщику там приходится еще нести издержки на расчистку площадки и перекладку проходящих по ней коммуникаций… и, тем не менее, желающих осваивать такие участки как-то не убавляется.

Даже ребёнок легко объяснит, почему. Гораздо легче и быстрее добираться до мест работы и учёбы, ближе и разнообразнее магазины, социальные объекты, сервис, культура и развлечения.

Ближе точки подключения к существующим городским инженерным сетям, добавит девелопер. Конечно, инженерные мощности в центре обычно дороги и дефицитны, но за городом их, как правило, вообще нет…

Малоэтажка эконом-класса может быть конкурентоспособна лишь на очень дешёвой земле. А эта земля наверняка будет не только далека от центра города, но и с плохой транспортной доступностью. В российской практике — бывшее поле, или участок из-под низкоплотной нежилой застройки, например, бывшего военного объекта или детского лагеря. Никаких сетей и реальных инженерных мощностей поблизости.

Техническая скорость строительства малоэтажки у нас мало что даёт застройщику. Всем известно, что стройки в России затягиваются по причинам экономического и организационного характера – а когда с документами и подключениями всё в порядке, и денег у застройщика достаточно – любой формат, в том числе и многоэтажный, строится быстро.

Соблазнительно низкая стоимость квадратного метра в малоэтажке получается, если учитывать лишь прямые строительные процессы и издержки, но не считать время и стоимость создания инженерной, социально-бытовой и транспортной инфраструктуры. А на дешёвых загородных землях её, как правило, приходится создавать с нуля.

Здесь, при условии прозрачности и стабильности финансирования, могут оказаться эффективными такие механизмы, как государственно-частное и муниципально-частное партнерство. Однако и для многоэтажного строительства они сработают, как минимум, не хуже.

И ещё — в пересчете на метр жилья, дотянуть инженерные сети и местные дороги до каждого подъезда широко разбросанной по участку малоэтажки стоит дороже, чем для многоэтажных домов. Эти факты уже отчасти нивелируют строительную экономию на малоэтажном формате.

Жителям построенных на таких землях домов придется ежедневно тратить дополнительное время и деньги на преодоление расстояния до места работы или учёбы.

И это будет одним, но, как мы покажем ниже, далеко не единственным фактором, которые будут каждый день отъедать по кусочку от суммы, сэкономленной при покупке квартиры.

Но сперва разберемся – всем ли подойдёт жизнь в квартире малоэтажного жилого дома?

Кому в теремочке будет жить хорошо?

Начнем с оценки градостроительных качеств малоэтажных форматов.

Важнейшая их особенность по сравнению с многоэтажным жильём – низкая плотность застройки.

Самый очевидный плюс низкой плотности – в проездах кварталов, как правило, гораздо легче найти место, чтобы припарковаться, кроме того, в индивидуальных и блокированных домах удобно устраивать гаражи в первом или цокольном этаже. И ещё один важный момент — на въезде – выезде из районов низкоплотной застройки обычно не бывает пробок.

Однако для третьего типа малоэтажных форматов — квартирного жилья эконом-класса — эти преимущества не существенны.

В таких домах не делают встроенных гаражей – иначе это будет уже не эконом. Покупатели квартир там – те, кто вынужден выбирать вариант даже более дешевый, чем экономное жильё в многоэтажке, да ещё, нередко, приобретать его в ипотеку (у нас — с российскими процентами).

Это, как правило, не слишком «автомобилизированные» люди. Если речь идёт о семье с детьми, то, даже при наличии одной автомашины, на которой глава семьи ежедневно отправляется на работу, все остальные должны обходиться собственными ногами и общественным транспортом.

И вот здесь низкая плотность застройки поворачивается противоположной, неприглядной стороной. Малоэтажка широко «размазана» по земной поверхности, кварталы малоэтажной застройки, равные по населённости компактному многоэтажному микрорайону, занимают обширные территории. До транзитных улиц или шоссе – далеко. Объекты инфраструктуры – остановки общественного транспорта, детские сады, школы, поликлиники, магазины – создаются, исходя из численности людей в зоне охвата.

В малоэтажке эти зоны намного шире.

Жителям придется ходить пешком. Ходить много, далеко, каждый день, туда и обратно, к своей двери. В любую погоду, по лужам, льду или снежной каше, преодолевая все прелести российского климата. Проблема гиподинамии им грозить не будет, но для детей, пенсионеров, инвалидов эта проблема не особенно актуальна…

К среднему времени в пути общественным транспортом до нужного места в городе у жителей российской малоэтажки прибавится солидный «пешеходный» довесок. Это не очень страшно в небольших изолированных городках, но крайне неприятно в крупных городах и их пригородах, где средняя дистанция и время поездки на работу или учёбу и без того очень велики.

На юге Европы, где небогатые малоэтажные кварталы – не редкость, большую часть жителей выручают скутеры. Они там не нуждаются в гаражах, дёшевы в покупке и эксплуатации. Но в наших краях, как, скажем, и в Финляндии, они не популярны – климат не тот.

Перейдем теперь к оценке качества жизни в самих малоэтажных домах.

Рекомендации по жилью экономического класса, утвержденные приказом Минрегиона России от 28 июня 2010 г. № 303, предписывают:

— общая площадь индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки – не более 150 м2

— рекомендуемая площадь квартир в многоквартирных домах, м2

1-комн 2-комн 3-комн 4-комн
28-45 44-60 56-80 70-100

Безусловно, говорить серьезно о жилье категории «эконом», имея в виду площадь около 150 м2 на одно владение, не приходится, если речь не идет о специальном жилье для многодетных семей – то есть о формате явно не массовом.

А вот указанные параметры квартир в проектах эконом-класса одинаковы, как для многоквартирной малоэтажки, так и для многоэтажных домов.

Попробуем сравнить, например, качества обычного 17-этажного дома и пяти-шести трёхэтажных домов со сходным набором квартир.

В малоэтажках суммарное (по всем этажам) число квартир на один вход и лестницу не очень велико, лифтов нет. В доме можно делать длинные секции, меньше подъездов, не требуется место под шахты лифтов, лифтовые холлы.

Но зато нужна площадь под длинные и узкие коридоры, и при наличии до 10-12 квартир на этаже секции (а так и делают на практике), о комфорте и приватности говорить не приходится.

Все знают, что в многоэтажных домах наименее ликвидны первый и последний этажи, особенно если цоколь невысок, а чердака нет. Минусы очевидны – меньшая безопасность и приватность на первом, проблемы с тепло- и гидроизоляцией потолка, льдом на карнизе, открытостью балкона на последнем. Выходит, в трёхэтажке остается лишь один из трех этажей без этих недостатков (33%). А в 17-этажке – 15 полноценных этажей (88%).

А если в трёхэтажном доме сделать полноценный цокольный технический и чердачный неэксплуатируемый этажи, их себестоимость придется раскладывать на три жилых этажа, а не на семнадцать.

Трехэтажному дому не требуется лифт – это позволяет застройщику сэкономить. Подняться пешком на один-два этажа пару раз в день – вроде бы сущая мелочь… когда ты здоров, молод, и налегке.

Но в повседневной жизни лифт бывает не только очень полезен, но даже необходим иногда и для тех, кто живет на втором или третьем этаже. Недаром старые пятиэтажки считаются некомфортным жильём. Представьте — холодильник, шкаф, диван, ванна, пианино… отпускной чемодан… детская коляска или даже просто набитая продуктами сумка-тележка…

Люди бывают нездоровы, для некоторых и подъём на третий этаж – нелёгкое испытание. Бывает, кого-то иногда приходится нести в скорую на носилках. Требование о доступности для маломобильных групп тоже никто не снимал.

Пара лифтов – грузовой и пассажирский – в 17-этажной секции, конечно, чего-то стоят…

Но если бы жителям шести трехэтажных секций предложили потратиться на сумму стоимости лишь этой единственной пары лифтов, чтобы иметь по паре лифтов в каждом из своих подъездов – они бы наверняка согласились.

Пожарная незадымляемая лестница в малоэтажке, по правилам, не нужна. Считается, что можно пробежать по коридору, и пару пролетов по лестнице, сквозь дым и огонь, или прыгнуть в окно, с балкона. Но попробуйте спасти таким образом ребенка, или бабушку-инвалида…

Получается, малоэтажное квартирное жильё эконом-класса – формат явно не для всех. Он подойдет студентам в кампусах, молодым семьям без детей, и одиноким людям, молодым или средних лет. Остальным – едва ли.

А теперь перейдём к коммунальным расходам.

Тепло ли тебе, госпожа малоэтажка?

Тепловые потери помещения, как известно, состоят из двух слагаемых:

— трансмиссионные потери, складывающиеся из потоков тепла, которое помещение отдает через стены, окна, двери, потолок и пол;

— вентиляционные потери, под которыми понимается количество тепла, необходимое для нагрева до температуры помещения холодного воздуха, проникающего через щели в окнах и дверях, и в результате вентиляции.

По европейским нормам, трансмиссионные потери обычно составляют две трети, а вентиляционные – треть от общего объема.

Вентиляционные потери легко снизить при помощи некоторых вполне обозримых по стоимости вложений – достаточно обеспечить герметичность оконных стеклопакетов и использовать рекуператор тепла в контуре приточно-вытяжной системы вентиляции.

Рекуператор – теплообменное устройство, которое возвращает тепло от вытяжного воздуха в помещение. Эффективность рекуператора тем выше, чем больше разница температур внутри и снаружи, причем он позволяет экономить и летом, в жару, на кондиционировании воздуха. Дополнительные бонусы – возможность избежать избыточной влажности в жилом помещении, контроль объема вентиляции, позволяющий при желании обеспечить требуемый для жилья один воздухообмен в час.

Трансмиссионные потери – основная часть отопительных издержек. Они, как известно, фактически определяются не объемом и не площадью отапливаемых помещений, а площадью барьера «тепло-холод», то есть площадью наружной ограждающей конструкции помещения, которая другой стороной контактирует с внешней средой. А также – качеством теплоизоляции этого барьера, и разницей температур внутри и снаружи.

Если рассматривать квартиру, как индивидуальный жилой объём в один или два уровня в виде параллелепипеда, то такой объём в малоэтажке будет контактировать с внешней средой тремя-четырьмя, а то и пятью гранями из шести. В многоэтажке – одной, иногда двумя гранями.

Теплоизоляция крыш в малоэтажке, и огромные потери тепла через обширные и многочисленные крыши – одно это уже может стать критической проблемой в российском климате. Ведь в двухуровневом малоэтажном жилье теплый воздух собирается к потолку верхнего уровня, за которым – не другая теплая квартира, а кровля и мороз!

Типовое многоэтажное жилье в России считается недостаточно энергоэффективным – а каково будет малоэтажное? Ведь там придется нести издержки на теплоизоляцию поверхностей, в несколько раз больших в расчете на каждую квартиру, по сравнению с одной утепляемой стеной в многоэтажке!

Но… ладно. Представим себе – мы свели к минимуму вентиляционные потери, потратились и идеально утеплили весь внешний контур – окна, стены, полы, потолки. И что — теперь наше малоэтажное жильё так же энергоэффективно, как многоэтажное с теми же опциями?

Нет!

СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий» указывает, что расчетный показатель компактности малоэтажных жилых зданий не должен превышать следующих нормируемых значений:

0,25 — для 16-этажных зданий и выше;

0,29 — для зданий от 10 до 15 этажей включительно;

0,32 — для зданий от 6 до 9 этажей включительно;

0,61; 0,54; 0,46 – для двух-, трех- и четырехэтажных блокированных

и секционных домов соответственно;

0,9 – для двух- и одноэтажных домов с мансардой;

1,1 – для одноэтажных домов.

Показатель компактности – отношение той самой «общей площади внутренней поверхности наружных ограждающих конструкций здания» к заключенному в них отапливаемому объему.

При прочих равных условиях теплопотери прямо пропорциональны этому отношению.

В малоэтажке оно хуже всегда, и тем хуже, чем меньше здание по числу этажей и площади застройки.

Проще говоря: где чай остынет быстрее – остающийся в чашке или перелитый тонким слоем в блюдце? А в несколько маленьких блюдец?

Уже на уровне СНиПа признаётся неизбежным, что удельный уровень трансмиссионных теплопотерь (на куб тёплого внутреннего объема), при равном качестве теплоизоляции, в одноэтажном доме будет примерно в два раза выше, чем в квартирном трёхэтажном… и в 4,4 раза выше, чем в 16-17 этажных домах!

А в квартирном трёхэтажном – в 2,2 раза выше, чем в 17-этажном!

И здесь уже ничего не поделаешь – это свойства самого архитектурного формата.

То есть: если вы хотите переехать из трехкомнатной квартиры площадью 75 м2 в 17-этажке в квартиру той же площади в трехэтажном доме, вам придется смириться с теплопотерями в среднем в 2,2 раза больше… а если вы переберетесь в индивидуальный дом площадью 150 м2 – почти в 9 раз!

И это — потратив сперва во столько же раз больше средств на утепление площади внешнего контура!

Да, много… но это уже всё. Так?

Увы, нет. Это ещё далеко не всё. При использовании централизованного отопления тепло будет теряться не только из самих жилых объёмов.

Наиболее экономически эффективными для коммунальных нужд сейчас признаны современные газотурбинные электростанции (ГТЭС) с функцией теплоснабжения – пакетированные когенераторы, суммарный КПД которых по электричеству и теплу достигает 90%, и есть возможность быстрого регулирования мощности в соответствии с суточным циклом потребления. Самый удобный формат жилья, которое может обслуживать такая ГТЭС – компактный многоэтажный район. Небольшая общая длина теплосети с трубами большого сечения – потери будут минимальны.

Малоэтажка – это, напротив, длинные разветвленные теплосети, последние участки которых к тому же еще и выполняются тонкими трубами. При любом источнике централизованного теплоснабжения потери тепловой энергии в этих теплосетях будут намного, в разы больше. Потребуется больше тратить и на ремонт сетей, на восстановление благоустройства после разрытий.

Поэтому коэффициенты роста издержек на отопление будут ещё выше.

Если для отопления и подогрева воды в малоэтажных домах использовать местные АОГВ, возникает ряд других проблем. Газификация и разводка труб по району будут стоить недёшево, повсюду потребуются отдельные проветриваемые помещения для котлов, возникнут дополнительные угрозы безопасности.

Будет нерационально использоваться газ – ведь возможность получить за счет его сгорания, кроме тепловой, ещё и намного более ценную и дорогую электрическую энергию, будет утрачена.

А теперь поговорим о климате…

Влияние климатических условий региона на потребность жилых помещений в отоплении, согласно тому же «отопительному» СНиП, отражается интегральным за сезон показателем, который называется «градусо-сутки отопительного периода» (ГСОП).

Вообще говоря, это та самая, упомянутая выше, разница между требуемой температурой в помещении и показателем воздуха снаружи, усредненная за отопительный сезон, и умноженная на продолжительность этого сезона. Таким образом, учитывается и жёсткость морозов, и длина периода холодов.

В России уровень ГСОП подсчитывается как сумма разностей «целевой» температуры в 18°С и среднесуточных уличных температур для каждого дня за период, когда эти температуры опускались ниже 8°С, причем сумма считается не по конкретному году, а по усредненному, по многолетним наблюдениям. Затраты на отопление в том или ином географическом районе пропорциональны этому показателю. Его значение в разных регионах России варьирует очень сильно — от 1044 в Сочи до 12045 в Оймяконе, и около 4800 в районе Москвы.

В США аналогичный показатель колеблется (исключая Аляску) от 0 до 3000 ГСОП, в Нью-Йорке — 2200. Для Германии характерны значения 2100 —2900, в Берлине – 2400. Для Швеции — 3400 — 4000, в Стокгольме — 3500, в Гетеборге 3000, а во Франции, скажем, в Париже — 1800.

Как видно из этих цифр, в США, например, вдвое-втрое менее напряженный отопительный сезон, чем среднероссийский (см. Лапин Ю.Н. Автономные экологические дома. М.: Алгоритм, 2005).

Настолько же меньше там ощутимы и теплопотери, обусловленные малоэтажностью жилья.

Если разделить население России на четыре группы, проживающие в условиях климата, близкого к условным отметкам в 3, 5, 7 и 9 тысяч ГСОП, выяснится, что примерно 72% населения живут у нас в 5-тысячной зоне, 15% — в очень холодных зонах 7 и 9 тысяч, и только 14% — в самой теплой для нас зоне, около 3 тысяч, близкой к показателям севера США, населенной зоны Канады, центральных и северных областей Западной Европы!

(Теплоснабжение: территориальные особенности. Е. Гашо и др., Коммунальный комплекс России, № 5 (47), Май 2008 – в этой статье приведена и убедительная карта уровня ГСОП в РФ, где видно, как мала у нас территория, близкая по климату к «западным аналогам»)

И вот сейчас самое время вспомнить – ЧЕЙ успешный опыт по массовому строительству малоэтажных форматов ставят России в пример те, кто пропагандирует их повсеместное и широкое «кукурузное» внедрение от Краснодара до Архангельска и от Москвы до Енисея?

А ведь отопление и подогрев воды – это еще не все…

Кроме коммунальных расходов есть еще и эксплуатационные. Здесь в российском климате особенно сильно проявляются издержки, вызванные «размазанностью» малоэтажки по обширной территории.

Скажем, во сколько будет обходиться регулярный вывоз мусора из множества распределенных точек вместо двух-трех «помоек» на многоэтажный микрорайон?

А сколько будет стоить, например, уборка и вывоз снега?

Да, Нью-Йорк расположен на широте Сочи, но мы-то с вами живём в снежной стране!

Постоянное жильё – это не дачи, люди там должны жить и работать-учиться весь снежный сезон, и каждый из них должен, после обильного ночного снегопада, спокойно в привычное время выехать или выйти рано утром из дома, и вовремя оказаться на трассе или на остановке!

В наших многоэтажных районах на один подъезд приходится в среднем по 80-120 квартир, но и там уборка снега дорого обходится, и далеко не всегда и не везде её делают хорошо и вовремя. Однако там хотя бы до улицы, садика или школы, магазина — недалеко. И если снег убирать не вручную, а техникой, то шум от нее в пять-шесть утра бьет в основном лишь в окна первого-второго этажа… из 16-18 или более.

А что будет, когда на один подъезд будет приходиться 10-20, а тем более — одна-две квартиры?

И до транзитной улицы – заменяющий спуск на лифте на первый этаж путь «на свежем воздухе», мимо соседей, длиной в несколько длинных малоэтажных кварталов?

Когда во столько же раз, как число дверей из домов на улицу, увеличатся не только «дверные» теплопотери, но и длина, и площадь подлежащих очистке от снега и льда дорожек и проездов к каждой двери? Важно отметить — регулярной, быстрой и нешумной очистке?

Это ещё не считая рамп — въездов в многочисленные цокольные гаражи… куда после вьюги нередко наметает полметра и более…

А как эта проблема решается «у них»?

А никак!

У них, в краях, более теплых, чем наши, обычно можно прочесть что-то вроде: «снег тут выпадает ненадолго, раз или два в году… вот радость детворе! … школы закрыты… вся жизнь в городе на несколько дней почти парализована… местами люди возятся со снеговыми лопатами, чтобы расчистить выезд из гаража…»

А как у нас?

Ведь кое-кто уже живет в центральной России в малоэтажном индивидуальном и квартирном жилье? Может быть, приведённые выше соображения «притянуты за уши», а на практике всё там вовсе не так уж страшно?

Почитаем, как достойные уважения продавцы загородного малоэтажного жилья пытаются рассеять опасения потенциальных покупателей:

«И в городе, и за городом нужно платить за коммунальные и эксплуатационные расходы. Многие потенциальные покупатели загородной недвижимости, особенно экономкласса, боятся, что платежи будут очень большими. О том, сколько придется платить на самом деле, решили рассказать специалисты «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»…

Обычно чем меньше услуг, тем ниже уровень платежей. Но базовые услуги должны предоставляться обязательно. Как правило, это охрана, уборка территории, вывоз мусора. За такой набор житель поселка экономкласса отдаст в месяц примерно 4 500 – 6 000 руб.

Примерно в 12 000 – 19 000 руб. обойдутся коммунальные и эксплуатационные платежи в поселке бизнес-класса. …стоит помнить, что в пределах одного поселка платежи, например, для квартиры в малоэтажном доме будут ниже платежей для коттеджа.»

(Миэль, 22 ноября 2012 г.)

Подведем итоги.

Когда специалисты рассуждают об энергоэффективности и низких коммунальных расходах, которые, за счёт использования новых технологий, необходимо обеспечить при массовом строительстве малоэтажного жилья в нашей стране, они тем самым лишь признают необходимость как-то прикрыть, компенсировать очевидные для них слабые места этих форматов. Политики же, не склонные углубляться в технические детали, радостно говорят об этих требованиях, как о якобы уже достигнутых преимуществах малоэтажки перед многоэтажным жильём, представляя ситуацию с точностью до наоборот.

Применение современных технологий – качественное утепление и стеклопакеты, рекуперация и т.д. – и в самом деле может отчасти помочь малоэтажке. Но для многоэтажного жилья оно позволит, как правило, достичь большего эффекта, и с меньшими издержками.

Некоторая экономия на строительных расходах, позволяющая застройщикам малоэтажного квартирного жилья эконом-класса предлагать рынку конкурентные цены, и оттягивать спрос от многоэтажных домов, в наших холодных регионах может по мере заселения домов вскоре привести к серьезным социальным проблемам.

Никто не предупреждает покупателей, что, сэкономив несколько тысяч рублей на каждом метре приобретаемого жилья, они будут затем терять по нескольку тысяч каждый месяц, из-за высокой стоимости эксплуатации квартиры, а часто и дополнительных транспортных издержек.

Уже через несколько лет эти потери перекроют исходную экономию при покупке квартиры, и начнет ежемесячно расти чистый убыток.

Выводы:

Малоэтажка в России будет хороша:

— в крупных городах и их пригородах — формат бизнес-класса, индивидуальные или блокированные дома, в местах, удаленных от станций и узлов общественного транспорта, для обеспеченных семей, у которых обязательно используется уже не одна, а, как правило, две автомашины, и есть средства на оплату высоких коммунальных и эксплуатационных расходов. Такому жилью, очевидно, необходимо хорошее соседство – лесопарк, река, но никак не промышленная зона или полоса между шумными автострадами. Нужны детский сад и школа в пешеходной доступности, предпочтительно, построенные в рамках того же проекта.

А на участках, близких к узлам общественного транспорта, в больших городах нужна высокоплотная многоэтажная застройка.

— в небольших городах, где жители работают внутри своего города, в тёплых регионах – все форматы, как индивидуальные, так и квартирные дома эконом-класса. Размеры кварталов такой застройки не должны быть огромными, надо избегать монотонности в планировках кварталов, сочетать разные проекты домов. Как правило, расстояние от любого дома до ближайшей автобусной остановки не должно быть больше 350 м. Чем мягче и короче зима в регионе, тем больше оснований отдать предпочтение такой малоэтажной застройке по сравнению с многоэтажной… и наоборот. Снизить стоимость жилья здесь поможет государственно-частное и муниципально-частное партнерство в строительстве инфраструктуры. А индивидуальные форматы на юге популярны ещё и потому, что люди там более склонны вести приусадебное хозяйство.

— в посёлках, строящихся специально для сотрудников каких-либо отдельно расположенных объектов, рядом с местом работы большинства будущих жителей. Здесь сочетание форматов будет виднее тем, кто финансирует проект.

Малоэтажку у нас, безусловно, не стоит строить:

— в крупных городах и их близких пригородах – квартирные дома в формате эконом-класса, особенно – большими районами. Крупные объемы квартирной малоэтажки могут там со временем превратиться в новые трущобы, зоны социального неблагополучия и напряжённости.

Здесь практически всегда стоит предпочесть кварталы многоэтажных домов, близкие к остановкам общественного транспорта и локальным объектам инфраструктуры, и разделенные парками, по сравнению с энергетически неэффективной, размазанной по поверхности сплошной малоэтажной квартирной застройкой на обширных площадях. Это особенно важно в регионах с долгой и холодной зимой, в частности, в пригородах Москвы и других городов — миллионников.
Михаил Артамонов Арсенал Холдинг