стройка-16О том, что инвестировать в новостройки – дело выгодное, мы слышим постоянно. «Купите нашу строящуюся квартиру за 4 млн. руб., и через год она будет стоить 5 миллионов!» — в такого рода призывах от застройщиков и риелторов, мягко скажем, нет недостатка. Материализуются или нет эти посулы – тема для отдельного разговора, но обратим внимание на аспект, который обычно обходится деликатным молчанием: к частному инвестору, успешно зарабатывающему на этом рынке, наверняка проявит интерес налоговая инспекция.

В каких случаях и на какие именно суммы придется поделиться своими доходами с государством – этот вопрос рассмотрен в этой статье.

«Котлован» принял, «котлован» сдал!
Начнем с небольшого прояснения терминов. Под «новостройкой» на нашем рынке обычно понимают объект, которого еще нет ни физически, ни юридически. Соответственно, приобретает частный инвестор не квартиру, а лишь светлое будущее – право на оную квартиру, когда она появится. Чаще всего такая сделка оформляется по договору долевого участия (ДДУ), но закон допускает и другие возможности.

А вот с тем, что потом будет продаваться, возможны варианты. Разберем первый из них – объект реализуется также до оформления права собственности. Основные контуры такой сделки получаются такими:

  • налогооблагаемая база – это разница между ценой приобретения и ценой продажи. Т.е. (если брать приведенный в начале этой статьи пример) – 1 млн. руб. (5 млн минус 4 млн);
  • ставка налога – стандартные для физлиц 13%. Точнее говоря, ставки налога могут быть и другими (если покупатель – юрлицо, или не является налоговым резидентом России), но подобные случаи достаточно редки, и поэтому мы не будем их рассматривать.

«Сделанный вами расчет совершенно правильный, он соответствует правилам ст. 220 Налогового кодекса (НК) РФ, — говорит Светлана Оганджанянц, налоговый консультант Налоговой консультации NALOGOVMALO.RU. – Важно только, чтобы все документы на приобретенную квартиру оставались в полной сохранности – договор инвестирования, платежные поручения, кассовые чеки. Все документы должны быть оформлены на покупателя лично, денежные средства получены от него лично, либо внесены по доверенности. Доверенность в этом случае необходимо сохранить. При покупке квартиры надо очень внимательно отнестись к оформлению документов застройщиком: часто, чтобы избежать собственных проблем с налогами, застройщик оформляет документы некорректно. Поэтому на стадии покупки лучше проконсультироваться с юристом».

От себя автор может добавить, что довольно крупной тратой частного инвестора является плата за оформление – она достигает иной раз 40-50 тысяч. Так что реальный доход (снова воспользуемся цифрами из начала статьи) составит не миллион, а 950-960 тыс. руб. Доказать это налоговым инспекторам можно, нужно только опять-таки иметь документальное подтверждение: чеки, договор на оформление и т.п.

Вычеты: с Нового года будет послабление
Еще в НК присутствует очень приятное для налогоплательщиков понятие – «налоговые вычеты», т.е. возможность вывести из-под налогообложения некоторую сумму. Что там имеется по интересующей нас теме?

Как подсказывает Светлана Оганджанянц, есть социальные налоговые вычеты – за счет затрат на благотворительность, лечение, обучение и т.п. Все эти основания перечислены в ст. 219 НК РФ – она слишком объемна для цитирования здесь, поэтому интересующимся можно порекомендовать ознакомиться с первоисточником.

Есть еще ч. 1 ст. 220 НК, где содержится хорошо знакомое участникам вторичного рынка правило: если квартира находилась в собственности менее трех лет, от налогов освобождается сумма до 1 млн руб., а если более трех лет – тогда без ограничений. К сожалению, к нашей теме это отношения не имеет – в законе речь идет о «домах, квартирах, комнатах, дачах, садовых домиках…», т.е. об уже существующих объектах недвижимости. У нас же, как мы помним, «котлован». Но – не будем спешить.

Как напомнил нам представитель Группы Компаний ПИК, прошлым летом был принят и с 1 января 2014 года вступает в силу новый закон (№ 212-ФЗ от 23.07.2013), изменяющий редакцию ст. 220 НК РФ. В ней появляется пассаж о том, что имущественный налоговый вычет применяется и при «уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством)».

Горячо приветствуя новацию (ослабления налогового бремени – это всегда приятно), автор должен признать, что особого практического смысла в ней нет. Срок и суммы остаются прежними. Так что для получения вычета частный инвестор должен либо перепродавать свою новостройку по цене до 1 млн. руб. (что не соответствует реалиям рынка – по крайней мере, для Московского региона), либо ждать, пока его ДДУ не исполнится три года.

А теперь квартира!

Переходим к другой возможной ситуации: покупали мы, как и раньше, «котлован», а продаем уже нормальную полноценную квартиру, с оформленным свидетельством о собственности.

В целом, ситуация здесь похожая: налогооблагаемой базой признается разница между ценой приобретения и ценой продажи, ставка налога – все те же 13%. Можно использовать и все то же «правило трех лет» (из ч. 1 ст. 220 НК) – надо только четко понимать, что исчисляться стаж владения будет не с того момента, когда вы «купили новостройку», а с даты оформления собственности.

Поясним этот тезис на примере. Предположим, частный инвестор купил «котлован» 1 июля 2012 года. Через два года, 1 июля 2014 года, он получает свидетельство о собственности. А еще через два года, 1 июля 2016 года, он эту квартиру продает. Если исходить из того, что законы в предстоящие годы меняться не будут (а предугадать преобразования вряд ли получится), продавец квартиры тут на налоги «налетает» — несмотря на то, что реально он заплатил за эту недвижимость четыре года назад, его срок владения составит только два года – с момента оформления собственности.

Еще с «настоящей» (т.е. находящейся в собственности) квартирой имеются два нюанса. Первый, говорит Ирина Федулова, ведущий аудитор фирмы «Ажур-Аудит», состоит в том, что продавец может уменьшить налогооблагаемую базу на различные расходы (все расходы по приобретению, услуги риелторов, юристов, предпродажный ремонт и т.п.). «Лазейка» замечательная, но ей, к сожалению, скоро придет конец: уже упоминавшаяся новая редакция ст. 220 НК, вступающая в силу с 1 января 2014 года, резко сокращает перечень расходов, на которые можно уменьшить налогооблагаемую базу.

Второй нюанс лучше – он, по крайней мере, не планируется к отмене. Согласно все той же ст. 220 НК, только уже ч. 2, частный инвестор может воспользоваться единовременным налоговым вычетом, полагающимся тем, кто покупает жилье. Его размер – 2 млн руб. (т.е. экономия собственно на налогах составляет 260 тыс. – 13% от этой суммы). Положен такой вычет только один раз в жизни. «То, что квартира продается, права на вычет не лишает, об этом – множество разъяснений налоговых органов, — отмечает Светлана Оганджанянц (NALOGOVMALO.RU). – Но в этом случае необходимо тщательное оформление декларации, в которой заявляются все вычеты – лучше обратиться к специалисту».

Бегают? Конечно!
То, что некоторые граждане пытаются налоги обойти, вряд ли является большим секретом. Вопрос лишь в том, как именно это делают. «Рецепт» со вторичного рынка отлично известен – писать в договоре сумму меньше миллиона (обычно без затей указывают 990 тыс. руб.). А с новостройками?

Как оказалось, примерно так же. «Некоторые бездумно пишут те же 990 тыс., — говорит Светлана Оганджанянц. – Более грамотные указывают ту сумму, за которую сами приобретали квартиру у застройщика. Поскольку переход имущественного права не передается регистрирующими органами в налоговую инспекцию, граждане считают, что могут спать спокойно. Но это совсем не так. В налоговом кодексе предусмотрена масса мер налогового контроля, позволяющих выявить занижение налоговой базы».

А «шалости» с налогами очень опасны. «Начиная с 2009 года можно отметить повышенную активность налоговых органов по поиску именно таких ситуаций, — отмечает Ирина Федулова («Ажур-Аудит»). – С позиций налогового законодательства это квалифицируется как умышленное уклонение от уплаты налогов. В случае если доказывается неуплата налогов на сумму до 600 тыс. руб. за три года, то наказание составляет штраф – до 60% от суммы неуплаченного. Если же сумма недоплаченного налога за три года превышает 600 тыс. руб., то наказание производится в соответствии с Уголовным кодексом РФ (ст. 198) – вплоть до лишения свободы на срок до 3-х лет».

Который тут систематический?
Не так давно автор этих строк читал в интернете один форум (не по недвижимости, а по кредитованию частных лиц другими частными лицами). И там всплыла такая любопытная тема. Если вы дадите один кредит в год – то это нормально (при условии, что налоги с дохода заплатите). А вот если кредитов будет несколько, налоговая инспекция посчитает происходящее «предпринимательской деятельностью». А вести ее без соответствующей регистрации – незаконно, тут можно и «двушечку схлопотать». А налогии с нашей темой, как понимаете, самые очевидные. Если частный инвестор начнет очень уж успешно квартирами «крутить», проводить по десятку сделок в год – это, вероятно, фискалов заинтересует?

Наши эксперты отметили, что подобных реальных ситуаций они не знают. Однако теоретически все сходится. «Предпринимательская деятельность – это деятельность, направленная на систематическое извлечение прибыли, — напоминает Светлана Оганджанянц (NALOGOVMALO.RU). – Таким образом, если человек постоянно перепродает квартиры и извлекает крупную прибыль, то возможно применение к нему норм уголовного права. Однако на сегодня такой практики в судах нет».

Второй важный вопрос – где та граница, которая отделяет заурядную возню частника от «предпринимательской деятельности»? Тут, как выясняется, тоже четкости нет. «Граница проходит в умах налоговых инспекторов и судей, — говорит Ирина Федулова («Ажур-Аудит»). – В связи с тем, что в законодательстве признаки предпринимательской деятельности описаны неоднозначно, практика очень противоречива».

Получается, что минимизировать налоги совсем до нуля можно лишь при наличии двух качеств – терпения и скромности. Ни под каким видом не продавать квартиру, которой владеешь менее трех лет. Не проводить более одной сделки в год. В этом случае органы ФНС не смогут предъявить вам никаких претензий. На практике, понятно, так не получится. Если держать квартиру слишком долго, то накладные расходы (квартплата, налоги на собственность) съедят всю прибыль. А если крутиться интенсивнее, то нужно включать в бизнес-план еще и расходы на налоги. Иначе последствия, как видим, могут быть очень серьезными – вплоть до уголовного наказания.

Источник: www.metrinfo.ru