ИпотекаАгентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) инициирует программу помощи проблемным кредиторамАгентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), как госструктура, должно показывать коммерческим банкам пример лояльности к заемщикам. После начала кризиса 2008 г. АИЖК инициирует уже вторую программу помощи неплатежеспособным клиентам. Реструктуризация даже 1% проблемных кредитов выгодна: кредитор уменьшает убыток, заемщик сохраняет недвижимость, говорит Александр Щеглов, заместитель генерального директора АИЖК.

— Текущая банковская просрочка по стране чуть больше 2%. Если отвлечься от того, что за процентами скрываются живые люди, ситуация выглядит благостной.

— Цифры, которые вы видите, — это немного приукрашенная картина мира, банки часто улучшают показатели по просрочке, выводя проблемный долг с баланса. Ведь они должны выполнять нормативы [по резервированию средств]. Если они будут удерживать на балансе всю просрочку, вырастет группа риска. Если по группе минимального риска резервировать необходимо 1% [от суммы долга заемщика], то по максимальной — все 100%. То есть из банковского капитала вычитается эта сумма. Поэтому, естественно, когда речь идет об однородных ссудах, например потребительских кредитах, кредитор старается снизить группу риска для того, чтобы не создавать дополнительные резервы.

— С другой стороны, большинство заемщиков до сих пор не понимают всех последствий просрочек или дефолта. Люди считают, например, что у них не могут отнять квартиру.

— Жилье — это обеспечение ипотечного кредита и его могут отобрать, это аксиома, все заемщики это должны понимать. Более того, ипотека развивается благодаря тому, что постепенно ужесточаются ее правила. Я помню, как в начале 2000-х гг. банки не хотели давать ипотеку, потому что трудно было отобрать жилье в случае дефолта заемщика. Сейчас это не так сложно. Плюс по российскому законодательству ответственность заемщика перед кредитором не ограничивается залогом — он отвечает всем своим имуществом.

— Но банкиры жалуются, что судебно-исполнительное производство по этим взысканиям идет долго и часто суды принимают сторону заемщиков.

— Не часто. Закон заточен на то, чтобы отобрать жилье в случае банкротства заемщика, и особых проблем здесь нет. Есть редкое сочетание обстоятельств, когда остаются одинокие несовершеннолетние, у кого погибли оба родителя, взявшие ипотеку. В таких случаях жилье не отбирают. Точнее, могут отобрать, но с разрешением пожизненного проживания. Но это исключительный случай.

Другое дело, что есть практика исполнительного производства — и она действительно не быстрая.

— По закону квартиру пристав должен отобрать за два месяца, а что на практике?

— Федеральная служба судебных приставов еще не наладила работу, особенно в регионах. Все-таки для нашей страны это новый процесс. Эта служба возникла, насколько я помню, в начале 2000-х гг. и еще находится в стадии становления. Дело даже не только в скорости исполнительного производства. У приставов и текучесть большая, постоянно судебные исполнители меняются, плохая автоматизация процессов. Поэтому взыскание происходит медленно.

— АИЖК начало программу реструктуризации в 2008 г., было создано АРИЖК.

— То, что было сделано в 2008 г., — это была реакция на кризис. Тогдашняя программа реструктуризации — не коммерческий продукт. Это было просто спасение людей: займы выдавались без особой надежды сделать это экономически обоснованным. Фактически в каком-то объеме просто раздавались деньги, знали, что часть заемщиков не сможет восстановиться. С 2008 г. по апрель 2011 г. в агентство за консультациями по реструктуризации обратились 64 208 заемщиков, 11 049 из них подали заявления на предоставление стабилизационного займа. Одобрение на кредит получили 8400. В график платежей вернулись примерно 85%.

Сейчас АРИЖК будет перепрофилироваться и заниматься поддержкой финансирования жилищного строительства. Но у них, конечно, остаются те заемщики, о которых я сказал выше, которые вообще не платят.

— Дела ушли в суд?

— Надо понимать, что никакой особой перспективы взыскать долг нет, так как это второй кредит. Во многих случаях это просто потерянные деньги. Но так было задумано изначально. Государство предоставило средства для помощи заемщикам, чтобы предотвратить массовый отъем жилья, дать возможность людям хоть немножко продержаться. Понимая при этом, что значительная часть этих денег может быть потеряна — их ведь давали, если заемщик отвечал каким-то формальным требованиям, понимая, что в случае неисполнения им обязательств по кредиту взыскать его не представится возможным.

Но это нормальная европейская практика. В Испании после суицидов несостоятельных заемщиков банкам запретили отбирать жилье. Банки согласились с мораторием и, значит, приняли на себя убытки. Правда, государство со своей стороны банкам помогает, оно их докапитализирует. Это один пример. Еще есть в Европе чудесная страна Венгрия. У них мышление сохранилось имперским, еще со времен Австро-Венгерской империи. Так вот, их правительство что сделало? Приказало всем банкам переписать ипотечные кредиты, которые местное население брало в основном в швейцарских франках, на венгерские форинты по специальному курсу. Потому что, когда там начался кризис, форинт пошел вниз и кредиты в валюте сильно подорожали.

К сожалению, когда начинается кризис, действует не экономика, а политика. Власти принимают решение — давайте не будем дефолтить заемщиков, а простим им долги и переложим убытки на банки. В России была ровно такая же ситуация. АРИЖК дали деньги для того, чтобы оно выполнило эту роль.


— Чем было обусловлено принятие летом 2012 г. нынешней программы реструктуризации?

— Эта реструктуризация обусловлена чисто экономическими соображениями. Ипотечный кредит достаточно длинный, и даже при идеальном андеррайтинге невозможно избежать дефолтов. Дефолт можно закрыть, продав заложенное жилье. Этот механизм уже неплохо работает, несмотря на перечисленные выше шероховатости. Помимо долгого судебно-исполнительного производства еще и торги по реализации заложенной недвижимости не очень хорошо организованы.

— Как часто банку удается с торгов продать жилье?

— По нашей статистике, даже на плохо организованных торгах продается 20-25%. Значительная часть квартир до торгов просто не доводится, заемщики сами их продают. Если соотношение кредит/залог нормальное, многие продают жилье, так как понимают, что других вариантов у них нет.

— В чем выражается плохая организация торгов?

— Если ты хочешь продать объект недвижимости, ты об этом должен сообщить заранее, рассказать все про него, позволить его посмотреть и т. д. А судебные приставы сообщают о торгах — как им предписано законом — за две недели в местной прессе, которую мало кто читает. Естественно, большинство людей на это просто не успевает среагировать.

После кризиса банки вывешивали на своих сайтах списки дефолтных квартир и домов на продажу, но их стоимость была реально завышенной на тот момент.

Сейчас уже все поменялось. Картина, естественно, не идеальная, но ситуация серьезно улучшается. Во-первых, банк может в суде переоценить недвижимость, если у него есть сомнения, что ее рыночная цена упала. С другой стороны, заемщик, если он считает, что цена выросла, может инициировать то же самое. Итак, мы в ходе судебного производства можем показать реальную стоимость недвижимости.

Во-вторых, недвижимость выставляется на торги сразу с дисконтом в 20% от рыночной стоимости. Если торги не состоялись, проводятся вторые торги с дополнительным дисконтом в 15%. В случае если не состоялись и вторые торги, недвижимость принимается кредитором на баланс с дисконтом в 40% от рыночной стоимости. А раньше недвижимость выставлялась на торги по стоимости первоначальной оценки. И если квартира была куплена и заложена банку в 2007 г., а торги проходили в 2009 г., естественно, у нее была завышенная стоимость. Просто, как вы понимаете, любые изменения вступают в силу с некоторым запозданием. Правила уже изменены, но новые объекты по дисконтированной цене будут выходить на торги только в конце этого — начале следующего года.

— Большинство дефолтных квартир — кризисные? Новых просрочек немного?

— Это правда. Новых просрочек на порядок меньше. Кризис породил большое количество дефолтов и, соответственно, большой объем недвижимости, которая сейчас находится на балансах банков и их дочерних структур.

— Новая программа реструктуризации выгодна АИЖК?

— Реструктуризация даже 1% заемщиков выгодна. Ведь процесс отчуждения недвижимости далеко не бесплатный. Судебное производство денег стоит, исполнительное производство, организация торгов и т. д. Плюс продается же не все, значит, квартиры падают нам на баланс, мы платим госпошлину, коммуналку, пытаемся их продать — все это стоит денег. Реструктуризация обойдется дешевле.

Мы достаточно давно пробуем различные формы реструктуризации, а с осени прошлого года стали предлагать ее всем нашим заемщикам, у которых есть проблемы с обслуживанием долга. Надо понимать, что ипотечный кредит достаточно жестокий по своей природе. Он подразумевает, что заемщик должен платить регулярно. Любая нерегулярность платежей приводит к тому, что достаточно быстро наступает дефолт. Но жизнь так устроена, что у людей в течение 10-15 лет «жизни» ипотечного кредита вполне возможны периоды временных трудностей. Самое очевидное — человека уволили и он не быстро устроился. В этой ситуации мы оцениваем и ситуацию, и заемщика и даем ему возможность некоторое время платить без штрафных санкций, без ухода в штопор, найти новый источник дохода. Полгода он платит по специальному графику, существенно меньше аннуитета, за это время находит работу, после чего мы его накопившийся долг «размазываем» по оставшемуся сроку. В результате, конечно, в некоторых случаях что-то теряем, но, безусловно, это меньше, чем если бы мы через суд обращали взыскание.

Мы будем корректировать программу реструктуризации, так как она пока не принимает в расчет рождение ребенка, которое, к сожалению, не укладывается в заявленные нами льготные полгода. По нашим подсчетам, значительная часть дефолтных заемщиков в течение года — полутора лет могут восстановиться. В итоге реструктуризация выгодна и нам, как кредитору, потому что мы потеряем меньше денег, и тем более выгодна заемщику, потому что он не потеряет жилье.

— Сколько человек обратились по поводу такой реструктуризации?

— За полгода обратилось за реструктуризацией чуть менее 500 заемщиков, около половины обращений было одобрено агентством. Мы реструктурируем только свои кредиты, для прочих заемщиков пока ничего не предлагаем. АРИЖК в свое время покупало чужие проблемные долги, сейчас необходимо проанализировать этот опыт, чтобы принять решение о возможности предлагать различные формы помощи ипотечным заемщикам сторонних банков.

Ипотека — это «хороший» кредит, она позволяет людям приобрести собственное жилье. Ипотека должна финансироваться пенсионными деньгами, и, оплачивая проценты по ипотеке, граждане увеличивают пенсионные накопления. Для людей гораздо более жестокая ситуация, когда они переплачивают безумные суммы за какую-то кофеварку или телевизор. Используя ипотеку, они получают недвижимость. Пусть они заплатят за нее в несколько раз больше, но если вычесть, сколько за это время съест реальная инфляция, насколько вырастет цена жилья, то переплата не окажется такой большой. Жизнь так устроена, что большинство людей не могут себе позволить купить квартиру без кредита. И, кстати, значительная часть заемщиков — особенно тех, кто погашает кредит досрочно, — воспринимают ипотеку как льготу, у них благосостояние растет, и они быстрее накапливают деньги для того, чтобы полностью выкупить квартиру.
Ипотека в России в цифрах
АИЖК
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию  создано в 1997 г. 100% акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.
Целью деятельности является реализация политики по обеспечению доступности жилья, развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России и обеспечение притока инвестиционных ресурсов в эту сферу.
С начала деятельности по 1 марта 2013 г. агентством рефинансировано почти 300 000 закладных на сумму свыше 310 млрд руб.

Наталья Самарина Ведомости